All Posts By

Ladislav Kasal

Fixace 5, 10 nebo 15let?

By | Uncategorized | No Comments

Úrokové sazby hypoték pozvolna začaly růst. Vyplatí se zafixovat si úrokovou sazbu a zajistit si stabilní splátky až na 20 let? Dlouhodobé fixace již nemají tolik nevýhod jako dříve, přesto je potřeba si volbu fixace dobře rozmyslet.

Průměrná úroková sazba hypoték podle Fincentrum Hypoindexu se v dubnu opět přehoupla přes dvě procenta. A přestože začal konkurenční boj bank, je pravděpodobné, že úrokové sazby porostou.

Za růstem úrokových sazeb stojí především Česká národní banka (ČNB). Centrální banka z obavy z realitní bubliny svými doporučeními omezila poskytování hypoték. Navíc ve snaze získat větší pravomoci prosazuje novelu zákona o ČNB a podle poslední prognózy hodlá zvyšovat úrokové sazby ve 3. čtvrtletí 2017.

Odhadnout vývoj hypotečního trhu a zvolit správnou fixaci není pro běžného klienta jednoduché. Nejčastěji volenou variantou u hypotečních úvěrů je fixace na pět let, u kterých bývají sazby stejné či dokonce nižší než u fixací kratších i delších. Strašák v podobě růstu úrokových sazeb ovšem začíná do bank přivádět i klienty, kteří si chtějí zajistit stejný úrok a výši měsíční splátky na delší dobu.

Delší fixace se prodraží

Dlouhodobější fixace ale nenabízí zdaleka všechny banky. Většina bank umožňuje zafixovat úrokovou sazbu maximálně na 10 let. Fixace delší na 15 či 20 let poskytuje na trhu pouze pět, resp. tři banky. Delší fixace banky již nenabízejí.

Desetileté fixace začínají na 1,99 % podobně jako některé fixace na pět. Nejnižší pětiletou fixaci 1,74 % nabízí Fio banka, která ovšem delší fixaci stejně jako Equa bank či mBank neumožňuje.

Minimální úrokové sazby jsou většinou podmíněny sjednáním dalších finančních produktů či pojištění. Výsledná úroková sazba navíc odráží bonitu klienta a záleží také na výši poskytovaného úvěru k zástavní hodnotě nemovitosti (LTV). Pokud nemáte dostatek vlastních prostředků a potřebujete 80 % až 90 % LTV, pak si připlatíte i jeden procentní bod.

Měsíční splátky na 20 let

Dvacetileté fixace můžete získat pouze v ČSOB, Hypoteční bance či Expobank. Při koupi nemovitosti za 3 000 000 korun, výší hypotečního úvěru 2 700 000 korun (90 % LTV), dobou splácení 20 let a úrokovou sazbou 4,29 % zaplatíte měsíčně 16 777 korun. Splátka hypotéky zafixovaná na pět let přitom vyjde při úrokové sazbě 3,19 % o 1545 korun méně na 15 232 korun měsíčně.

Fixace na 10 let jsou podle úrokových lístků bank znatelně levnější. UniCredit Bank a Raiffeisenbank nabízí desetileté fixace od 1,99 %. Na tak nízkou úrokovou sazbu je ale těžké dosáhnout. Hypoteční kalkulačka Raiffeisenbank prozrazuje, že úrok při výše uvedených parametrech a fixaci na 10 let dosahuje 3,09 % a měsíční splátka 15 096 korun. Rozdíl minimálních úrokových sazeb a reálně nabízených je výrazný.

Tabulka: Minimální nabídkové úrokové sazby bank – dlouhodobé fixace

Banka 7 fixace 10 fixace 15 fixace 20 fixace LTV
Česká spořitelna 2,19* 2,29 individuálně nenabízí do 80 %
ČSOB 3,69 3,89 4,29 4,29 do 80 %
Expobank nenabízí 3,84 4,11 4,57 do 80 %
Hypoteční banka 3,69 3,89 4,29 4,29 do 80 %
Komerční banka 2,49 2,49 nenabízí nenabízí do 80 %
Moneta Money Bank nenabízí 3,17 nenabízí nenabízí do 80 %
Raiffeisenbank 1,99 1,99 1,99 nenabízí od 70 % do 90 %
Sberbank 2,49 2,59 nenabízí nenabízí do 80 %
UniCredit Bank 1,89 1,99 nenabízí nenabízí do 80 %
Wüstenrot 2,29 nenabízí nenabízí nenabízí do 80 %

Zdroj: Úrokové lístky bank

*Fixace na 8 let

Možnost předčasně splatit

S příchodem nového zákona o spotřebitelském úvěru se ztratila jedna z velkých nevýhod dlouhodobých fixací. Od prosince 2016 je již možné bez sankcí předčasně splatit hypotéku. Každý rok může klient předčasně splatit až čtvrtinu hypotečního úvěru, a to i před koncem fixačního období. Zaplatí za to pouze skutečně vynaložené náklady.

V případě úmrtí, dlouhodobé nemoci či invalidity dlužníka může klient splatit dokonce celou hypotéku. Rozhodne-li se nemovitost prodat, může tak učinit po dvou letech. Banka si v takovém případě může naúčtovat jedno procento z předčasně splacené částky, maximálně však 50 tisíc korun.

Většina bank se snaží zavázat si své klienty na co nejdelší dobu. Krátkodobé fixace (variabilní, na jeden či dva roky) jsou proto často dražší než fixace na tři či pět let. Když už banky nabízejí fixace delší, jsou úrokové sazby vzhledem k těžko odhadnutelnému vývoji sazeb a menší konkurenci ještě vyšší a dopady na peněženky domácností znatelnější.

Spadnou ceny nemovitostí?

By | Uncategorized | No Comments

Dojde v souvislosti s novým zákonem o spotřebitelském úvěru ke zdražení hypoték a k propadu cen nemovitostí? V dohledné době těžko. Zákon o spotřebitelském úvěru hypotéky nezdraží. Ceny nemovitostí spadnou dolů, až ČNB změní úrokovou politiku, nebo až developeři začnou více stavět. Na oboje si ještě nějakou dobu počkáme. 

Ceny nemovitostí v ČR ve velkých městech již pátým rokem rostou, nejvíce v Praze. Stále více se mluví o tom, že se na českém realitním trhu (a ono to platí více méně i jinde ve světě) nafukuje cenová bublina. Často se setkávám s dotazem, zda v souvislosti s novým zákonem o spotřebitelském úvěru může dojít ke zdražení hypoték a následně k propadu cen nemovitostí. Může, ale je to málo pravděpodobné. Nový zákon o spotřebitelském úvěru sám o sobě pravděpodobně úvěry příliš nezdraží, ani se nijak dramaticky nezmění jejich dostupnost.

Byt jako investice není žádné terno

Na druhou stranu je dobré mít na paměti, že čím více ceny nemovitostí stoupnou, tím více jednoho dne zase klesnou. Kupovat dnes byt jako investici nepovažuji za nejlepší investiční strategii. Rentabilita pronájmu je velmi nízká a je obtížné najít solidního nájemníka. A kupovat byt jenom proto, že jeho cena může ještě nějakou dobu růst, to se může ukázat jako velmi zrádná strategie, protože až se situace otočí, bude velmi těžké byt prodat, natož za rozumnou cenu. Myšlenka „stihnu to prodat včas“ je naivní.

Za účelem pronájmu jsou dle mého názoru zajímavější komerční nemovitosti, kde je rentabilita nájmu vyšší a nájemníci méně fluktuující, i když to dost záleží na typu nemovitosti a lokalitě. Jako spekulaci na růst ceny bych preferoval zemědělskou půdu, kde je prostor pro růst stále zajímavý. Oboje jde řešit i prostřednictvím fondů, pokud investor nechce mít se správou nemovitosti žádné starosti. Ovšem i nemovitostní fondy mají svá úskalí a při výběru správce je dobré si ověřit pár faktů.

Strach ze zákona o úvěru poslal sazbu na 1,77 %

By | Uncategorized | No Comments

Hypoteční trh se pravděpodobně letos dočká velmi úspěšného roku. Velký podíl na tom bude mít právě listopad. Další pokles úrokových sazeb a změny v hypotékách přilákaly do bank rekordní počty klientů, kteří si sjednali hypotéky téměř za 30 miliard korun.

Doposud byl v počtech i objemech rekordní červen roku 2016, kdy bylo sjednáno 12 324  hypoték za měsíc. Letošní listopad tuto hranici nejen pokořil, ale také nechal daleko za sebou. Lidé si v listopadu letošního roku zřídili 14 386 hypotečních úvěrů, což je v meziměsíčním srovnání o 4 902 hypoték více.

Průměrná úroková sazba v listopadu klesla na nový historický rekord 1,77 procenta.